Lokalhyra och det indirekta besittningsskyddet

Som hyresvärd finns det många regler i den så kallade hyreslagen (12 kap. Jordabalken (1970:994)) som är viktiga att ha koll på. Det gäller bland annat krav kring hur en uppsägning ska vara utformad samt av vilka skäl en uppsägning kan göras utan att hyresvärden riskerar att bli ersättningsskyldig gentemot hyresgästen. Gullikssons fastighetsgrupp jobbar med fokus på hyresrätten och stöter löpande på typiska problemställningar kring dessa frågor. Följande kan lyftas fram som särskilt tänkvärt för att undvika hyresrättsliga problem i verksamheten.

Det indirekta besittningsskyddet
Det indirekta besittningsskyddet är något som gäller särskilt vid uthyrning av lokal som pågått under nio månader eller längre. Det innebär, något förenklat, att en lokalhyresgäst aldrig kan tvinga sig kvar i lokalen. Däremot kan hyresvärden bli ersättningsskyldighet om en besittningsbrytande grund inte förelegat vid uppsägningen.

I hyreslagen anges fem olika situationer där hyresvärden anses ha besittningsbrytande grund för att genomföra uppsägningen. Det handlar om kvalificerad misskötsamhet från hyresgästen, om byggnaden ska rivas eller genomgå en större ombyggnad och godtagbar ersättningslokal anvisas eller om hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Ytterligare en grund är om hyresvärden har sagt upp hyresgästen för omförhandling och de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.

Det är viktigt att skälen för uppsägningen anges i uppsägningshandlingen. Hyresvärden behöver därför noggrant fundera över hur uppsägningen ska utformas i den specifika situationen. Det är inte möjligt att komplettera en felaktig uppsägning. Hyresvärden är då hänvisad till att göra en ny uppsägning. En förutsättning för detta är givetvis att sista dag för att göra en uppsägning inte passerat.

Som framgår ovan beläggs också hyresvärden med ett ansvar att i vissa situationer anvisa en godtagbar ersättningslokal. Ersättningslokalen behöver inte vara identisk med hyresobjektet men hyresgästen ska kunna driva sin verksamhet i den nya lokalen under i stort sett samma förutsättningar som i den gamla. Vad gäller hyran behöver den inte vara densamma men den nya hyran får inte överstiga marknadshyra.

Det är möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Det ska då ske i en särskilt upprättad handling. I vissa fall krävs även hyresnämndens godkännande.

Hyresvärdens ersättningsskyldighet
För det fall hyresvärden har sagt upp hyresgästen och det inte föreligger en besittningsbrytande grund kan hyresgästen begära ersättning av hyresvärden. En förutsättning för detta är att hyresgästen hänskjutit tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Hyresgästen har under sådana förhållanden rätt till ersättning motsvarande en årshyra. Detta utgör således en minimiersättning. Därtill kan hyresgästen begära ersättning för förlust som inte täcks inom ramen för årshyran. Hyresvärden kan bli ersättningsskyldig för sådan ytterligare ersättning i skälig omfattning.

Avslutning
Sammanfattningsvis är det viktigt att hyresvärden har god kännedom om hyreslagens regler kring uppsägningar. En felaktig uppsägning riskerar att bli kostsam för hyresvärden. Vi på Gulliksson har god erfarenhet och kan bistå med juridisk rådgivning när det gäller utformning av uppsägningshandling och bedöma förutsättningar inför att säga upp ett hyresförhållande. Typiskt för dessa frågor är att det allt som oftast mer fördelaktigt att förekomma ett hyresrättsligt problem än att hantera det i efterhand.  Om du har frågor eller önskar biträde i hyresrättsliga frågor är du välkommen att kontakta oss.

Advokatbyrån Gulliksson firar 50-årsjubileum
Ta del av glimtar och nedslag från vår resa från starten 1975 till idag!